조건 맞추면 ‘중과 면제’…일시적 3주택자 숨은 예외

 

 

3주택자 취득세는 일반적으로 중과세율 12%가 적용됩니다. 하지만 부동산 실수요자라면 집을 사고팔며 잠시 3주택 상태가 되는 경우가 많습니다. 그렇다면 이런 '일시적 3주택자'도 똑같이 중과 대상이 될까요?

결론부터 말하면, 원칙적으로는 중과 대상이지만 일정 조건을 만족하면 예외 인정이 가능합니다. 다만 조건을 충족하지 못하면 1억원이 넘는 세금이 부과될 수도 있어 취득 전 사전 점검이 필수입니다.

 

✅ 일시적 3주택이란?

기존 주택을 처분하기 전에 새로운 주택을 취득해 일시적으로 3채를 보유하게 된 상태를 '일시적 3주택자'라고 합니다. 전입, 계약, 잔금 시점 차이로 인해 발생하는 '이행 과정'의 주택 보유 상태인 거죠.

 

✅ 원칙: 3주택자 = 취득세 중과 대상

• 2주택자: 8%
• 3주택자 이상: 12% (조정대상지역 기준)
• 수도권에서 5억원짜리 아파트 취득 시 → 취득세만 6000만 원 부과

 

 

✅ 예외: 일정 조건을 만족하면 기본세율 인정

다음 조건을 모두 충족하면 일시적 3주택자도 기본세율(1~3%)을 적용받을 수 있습니다.

•조건 ①: 기존 주택 처분 기한 충족
- 새로 취득한 날로부터 1년 이내 기존 1주택을 양도해야 함

• 조건 ②: 계약 및 잔금 순서 충족
- 새 주택의 계약일이 기존 주택 매매 계약일 이후일 것
- 단순히 겹치면 안 되며, 잔금일 순서도 중요

• 조건 ③: 동일 세대 내 주택 수 기준
- 세대 기준 주택 수를 계산하므로, 배우자 명의든 자녀 명의든 모두 포함

 

 

✅ 적용 예시

A씨는 서울 강북구에 기존 아파트 2채를 보유한 상태에서, 송파구 5억 원대 아파트를 새로 계약했습니다.

• 기존 주택 1채는 매매 계약 완료
• 신규 주택 계약일은 그 이후
• 잔금일 역시 기존주택보다 늦음
→ 이 경우 조건을 충족했기 때문에 기본세율 적용 가능 (다만 해석은 각 지자체마다 다를 수 있어 확인 필요)

 

⚠️ 주의할 점

• 계약 순서만 맞고 잔금이 역전되면 중과 대상
• 기존 주택 처분 지연 시 예외 인정 불가
• 공시가격 미확정 신축일 경우 취득세 기준 잡기 어려움 → 지자체 산정가 기준 적용될 수 있음
• 지자체마다 해석이나 서류 요건 다름 → 세무사 또는 구청 세무과 문의 권장

 

 

📌 요약 정리

• 일시적 3주택자도 원칙적으론 중과 대상
• 하지만 계약·잔금·양도 시점이 명확하면 기본세율 적용 가능
• 조건 충족 여부는 계약 전 반드시 점검해야 하며, 문서 증빙도 확보해야 함

• 특히 일시적 3주택자는 기준 충족 여부에 따라 수천만원의 세금 차이가 발생할 수 있음

 

 

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