서울시가 제13차 도시계획위원회에서 모아타운 대상지 89곳과 인근지역 등 총 11.11㎢를 토지거래허가구역으로 지정했습니다. 허가받아야 하는 대상지는 모아타운 사업 구역 내 지목(地目)이 '도로'인 토지입니다. 이 지역은 5년간 거래가 제한됩니다. 토지거래허가구역 효력은 9월 10일부터 발생합니다.
이번 조치는 모아타운 대상지 내 개인 도로나 골목길을 기획부동산이 매수해 다수인에게 지분 거래로 일괄 매각(일명 '지분 쪼개기')하는 등 개발이익을 노린 투기 행위가 발견되면서 추진됐습니다. 서울시는 비슷한 수법이 인근 모아타운으로 확산할 우려가 있어 이를 선제적으로 차단하기 위해 토지거래허가구역을 지정하게 됐다고 설명했습니다. 허가받아야 하는 토지 면적은 허가구역 지정의 효용성을 고려해 법령상 기준면적의 10% 수준(주거지역 6㎡·상업지역 15㎡ 초과)으로 유지하기로 했습니다.
모아타운 개요
모아타운은 모아주택을 확장한 지역 단위 정비 사업입니다. 모아주택은 가로주택정비 등 소규모 정비사업 방식을 활용해 다가구·다세대주택 필지 소유자들이 개별 필지를 모아 블록 단위로 적정 필지 규모(1500㎡) 이상의 중층 아파트를 새로 짓는 방식입니다. 모아타운은 10만㎡ 이내 지역을 한데 묶어 노후주택 정비와 지역 내 필요한 공영주차장 등 기반시설을 공공의 지원을 받아 조성하는 형태입니다. 정비계획 수립, 추진위 승인, 관리처분계획인가 절차가 생략돼 2~4년이면 사업을 완료할 수 있습니다. 서울시는 2021년부터 2026년까지 5년간 모아타운 100개소를 지정해 모아주택 3만호 공급하기로 했습니다.
모아타운 참여 가능 지역
모아타운으로 참여할 수 있는 지역은 면적 10만㎡ 미만에 노후·불량건축물이 50% 이상인 곳입니다. 재개발을 추진 중이거나 예정된 지역 등은 제외됩니다. 지난 7월까지는 각 자치구에서 제출한 신청 지역 중 평가점수 70점 이상인 지역을 대상으로 소관 부서에서 적정 여부를 판단한 뒤 도시계획·건축·교통 등 전문가로 구성된 선정위원회 심의를 거쳐 최종 대상지를 선정했습니다. 평가 항목은 △지역 내 소규모주택정비사업 추진 여부 △노상주차 현황·공원 부족 등 기반시설 열악 여부 △노후도 등 사업의 시급성 등이었습니다. 대상지로 선정되면 해당 자치구에서 관리계획을 수립하고 시에서 주민공람, 통합심의 등 절차를 거쳐 모아타운으로 지정했습니다.
모아타운 주민제안 방식 전환
하지만 투기 근절을 위해 자치구 공모는 지난 7월 31일 조기 종료하고 주민제안 방식으로 바꿨습니다. 현재까지 97곳이 선정돼 목표로 한 100곳이 가능해졌고, 공모 신청 시 30%의 낮은 동의율이 주민 갈등의 주된 요인으로 작용한다고 판단했기 때문입니다.
또 원주민 참여율을 높이고 투기세력 주도를 차단하기 위해 모아타운 주민제안 동의 요건을 강화하고 검토기준을 새로 마련했습니다. 주민 제안 시 토지 등 소유자 50% 이상이 동의해야 한다는 요건을 60% 이상으로 높였습니다. 토지 면적 2분의 1 이상의 동의도 충족해야 한다고 명시했습니다.
자치구가 모아타운 주민 제안 자문을 할 때 △동의자 중 노후·불량 건축물 소유자 비율이 3분의 2 미만 △2022년 이후 매입한 건축물 소유자 동의율이 30% 이상 △반대가 25% 이상이거나 토지 면적 3분의 1 이상에서 반대 △부동산 이상 거래 중 하나에 해당할 경우 추진을 불허하기로 했습니다. 이는 외지인이 들어와 신축 다세대 건축물을 사들여 모아타운을 추진, 원주민과 갈등이 벌어지는 상황을 막기 위함입니다.
서울시가 모아타운 내 개인 도로 투기 행위에 대해 전수 조사한 결과 모아타운 9곳 14개 필지에서 지분 쪼개기가 이뤄진 것으로 나타났습니다. 골목길 지분 쪼개기로 문제가 된 서대문구 천연동이 대표적입니다. 서울시는 기획부동산에 의해 1차로 지분 거래가 이루어진 297건을 정밀 전수조사해 허위신고에 대해서는 과태료를 부과했습니다. 탈세로 추정되는 건은 국세청에 통보했고 공인중개사법을 위반한 중개업소 4곳에 대해 경찰 수사를 의뢰했습니다.
골목길 지분 쪼개기가 적발되면 모아타운 대상지 선정에서 제외됩니다. 또 모아타운 관리계획 수립지역 가운데 뒤늦게 지분 쪼개기가 적발되면 해당 필지는 모아타운 사업 구역에서 빠집니다. 서울시는 분기별로 지분 쪼개기 등 투기도 전수조사하겠다고 밝혔습니다.