서울 아파트값이 15주 연속 상승했습니다. 강남·서초·송파 같은 이른바 ‘강남3구’는 물론, 용산, 마포, 광진 등 선호 지역을 중심으로 상승 폭이 점점 커지고 있습니다. 동시에 서울 아파트 전세가율은 12년 만에 최저치를 기록했죠. 뉴스는 반복되지만, 정작 우리는 이렇게 묻습니다.
“지금, 집 사도 될까?”
누구나 고민하는 이 질문에 대해 이번 글에서는 다음 3가지 흐름을 통해 정리해보았습니다.
1. 서울 아파트값의 ‘선택적 상승’
2. 서울 아파트 전세가율 하락의 의미
3. 전세가율이 올라가는 지역에서 보이는 기회
서울 아파트값은 15주 연속 상승 중…전부 다 오르는 건 아니다
2025년 5월 둘째 주, 서울 아파트값은 전주 대비 0.10% 상승했습니다. 15주 연속 상승이자, 상승폭이 계속 확대되고 있다는 점에서 주목할 만합니다.
- 강남: 0.19%
- 서초: 0.23%
- 송파: 0.22%
- 용산: 0.15%
- 마포·광진·영등포도 동반 상승
하지만 전체가 다 오르는 것은 아닙니다. ‘똘똘한 한 채’ 선호 지역 중심의 선택적 상승입니다. 전문가들도 “오르는 지역만 오르고 있고, 기사 멘트도 반복될 만큼 흐름이 고착화됐다”고 평가합니다. 결국 지금의 서울 아파트 시장은 ‘모두 오르는 시장’이 아니라 ‘특정 지역만 오르는 시장’입니다.
서울 아파트 전세가율 53.5%…강남은 40.7%, 역대 최저
전세가율은 매매가 대비 전세가 비율을 의미합니다. 예를 들어 매매가 10억, 전세가 5억이면 전세가율은 50%입니다. 서울 아파트 전세가율이 53.5%, 강남구는 40.7%로 12년 만에 최저 수준을 기록했습니다.
전세가율이 낮다는 건 무엇을 의미할까요? 매매가가 전세가보다 훨씬 더 빠르게 오르고 있다는 뜻, 시장에 재건축 기대감과 투자 수요가 강하게 반영되고 있다는 신호입니다.
즉 단순히 ‘전세가율이 낮아 걱정된다’가 아니라 시장이 본격적인 상승 흐름에 진입하고 있다는 강력한 신호로 읽어야 합니다. 과거에도 전세가율이 크게 낮아졌던 시기에는 서울 집값이 가파르게 상승하고 있었고, 뒤늦게 진입한 사람들은 후회하는 경우가 많았습니다.
전세가율이 오르고 있는 지역도 있다
서울 아파트 전세가율은 낮아졌지만, 수도권이나 지방 일부 지역은 오히려 전세가율이 상승하고 있습니다.
예를 들면
- 용인 수지구 전세가율: 66.9% (2023년 64% → 꾸준히 상승)
- 서울 노원구 전세가율: 54.6%
- 부산 전세가율: 65%
이런 지역들은 전세가가 오르면서도 매매가는 크게 오르지 않았기 때문에, 전세에서 매매로 전환하는 데 필요한 자금 차이(갭)가 줄어들었습니다.
쉽게 말해 ‘전세금 + 1억~2억이면 집을 살 수 있는’ 내 집 마련의 진입장벽이 낮아진 구조가 만들어진 것입니다. 이건 단순히 가격만의 문제가 아니라, 지금 같은 시기엔 ‘주택을 선택할 수 있는 여지가 더 많은 지역’이라는 뜻이기도 합니다.
수도권·지방 시장 온도차 뚜렷…세종시는 반등
서울과 강남 일부만 오르고 있는 것처럼, 수도권과 지방도 전체가 같은 흐름을 보이는 것은 아닙니다.
5월 둘째 주 기준 수도권 주요 지역 상승률을 보면 과천 0.35% (2025년 누적 +5.28%), 성남 분당 0.16%, 용인 수지 0.17% 등은 올랐지만 경기 전체는 보합(0.00%)이고 인천은 -0.02%로 하락했습니다. 지방 전체도 -0.02%로 나타났습니다.
이런 가운데 세종시는 0.48% 상승하며 전국 상승률 1위를 기록했습니다. 도담동·고운동·다정동 등 소형 실거주 선호 단지 중심의 상승세가 확인되고 있습니다. 이처럼 수도권과 지방도 ‘되는 지역만 되는’ 시장으로 전환되고 있습니다.
결론: 전세가율이 낮은 곳 vs 오르는 곳, 해석이 다르다
지금 시장을 하나의 흐름으로 일반화하면 안 됩니다. ‘서울 아파트값 15주 연속 상승’이라는 문장만 보고 걱정하거나 조급해할 필요도 없습니다. 중요한 건 지역별 흐름과 전세가율의 신호를 따로 보는 것입니다.
정리하자면
- 서울 아파트 전세가율은 낮아지고 있다 → 상승세 본격화 신호
- 수도권·지방 일부는 전세가율이 오르고 있다 → 매매 전환 비용이 낮아짐
- 전세가율이 오르고 있는 지역 = 내 집 마련 타이밍의 가능성
전세가율이 낮다고 무조건 나쁜 것도, 높다고 무조건 좋은 것도 아닙니다. 지금은 전세가 오르고 매매가는 정체된 지역을 선별적으로 주목해야 할 시점입니다.